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下文由ERA公关经理岳开新翻译 此前我们曾探讨过，延长中央商务区奖励计划（CBD Incentive Scheme，简称CBDI）与战略发展奖励计划（Strategic Development Incentive Scheme，简称SDI）对振兴中央商务区所起的重要作用。这些计划为市中心老旧建筑的重建注入了活力，成为城市更新的重要催化剂。如今，作为中央商务区的延伸区域，滨海南将肩负起重塑新加坡城市景观的关键使命，揭开发展新篇章。   中央商务区的演变 19世纪 新加坡最早的商业区可追溯至19世纪初，当时商业活动沿新加坡河两岸逐步展开。凭借海上丝绸之路的战略地位，新加坡迅速崛起为重要自由港，成为中国、印度与东南亚之间贸易的枢纽。 当时，驳船码头（Boat Quay）、克拉码头（Clarke Quay）及莱佛士坊（Raffles Place）一带陆续建起大量店屋，支撑快速发展的贸易活动与日益壮大的商圈。银行及其他相关企业也随之进驻，逐步形成新加坡首个真正意义上的商业核心区。 来源：郭尚慰收藏，PictureSG，新加坡国家图书馆 进入20世纪初，随着新加坡港口地位不断上升，商业区开始面临严重拥堵问题。由于缺乏系统的城市规划，商铺、住宅与工厂混杂分布，造成道路阻塞、污染加剧，引发公众对健康与环境的担忧。 为应对这些挑战，新加坡政府在1960至1970年代启动大规模城市提升计划，旨在以更有序的方式重塑城市面貌。 1966年出台的《土地征用法令》（Land Acquisition Act）和1967年政府售地计划（Government Land Sales, 简称GLS）的推出，有效解决了土地所有权零散的问题，并为私人开发设立了更透明、规范的土地获取机制。这些政策为现代中央商务区的发展奠定了坚实基础。 迈向现代化的摩天商务区 在城市规划框架下，下一阶段的发展聚焦于建设高层办公大楼，推动中央商务区的现代化。Hong Leong Building（1976年）、华侨银行中心（OCBC Centre，1976年）、大华银行广场（UOB Plaza，1972年）和新加坡置地大厦（Singapore Land Tower，1980年）是首批拔地而起的摩天大楼，至今仍屹立在新加坡的天际线中。 这些高楼不仅重塑了城市轮廓，也满足了不断增长的办公空间需求，为新加坡金融中心的发展提供了基础设施支撑。 进入2000年代，新加坡作为区域金融枢纽的地位愈发稳固，带动了对高品质办公空间的持续需求。与此同时，商业价值稳步上扬，空置率维持在低位，吸引大量机构与私人投资者将目光投向这一市场，以期实现长期资本增值与稳定回报。 此外，中央商务区拥有覆盖全岛的交通网络，连通性强，大幅提升商务便利性。作为新加坡商业生态的核心枢纽，中央商业区不仅承载着贸易与商务活动，也促进了企业间的交流与合作。 在2024年全球金融中心指数（Global Financial Centres Index）中，新加坡在全球133个金融中心中排名第四，进一步巩固了其作为全球领先金融枢纽的地位。这一成就或将进一步推升对优质办公空间的需求。随着现有中央商业区发展逐渐饱和，且社会对绿色可持续发展的呼声日益高涨，滨海南的开发无疑为新加坡商务区的扩展提供了恰逢其时的契机。 滨海南：新加坡全新可持续综合社区的诞生 资料来源：市区重建局 资料来源：市区重建局 滨海南将被打造为一个集住宅、零售、酒店、办公与生活配套设施于一体的综合用途社区，各类设施皆可在10分钟步行范围内轻松抵达。根据总体规划，该区域正通过政府售地计划，由市区重建局主导转型升级。 2023年，由鑫丰集团（Kingsford Group）牵头的财团以每平方英尺每容积率（psf ppr）1402元的最高报价成功竞得滨海花园巷（Marina Gardens Lane）地块，计划建设937个住宅单位，将在2025年正式推出，成为滨海南首批亮相的地标性项目。 资料来源：鑫丰集团 紧接着在2024年1月，滨海花园弯（Marina Gardens Crescent）的一块白地地段仅收到国浩房地产（GuocoLand）牵头财团的一项报价，报价为每平方英尺每容积率984元。然而，市区重建局认为该报价未能体现土地应有价值，决定不予接受，并选择暂时保留地块。 这一决定充分彰显了市区重建局在维护国家土地资产价值方面的坚定立场与长远眼光。 结语 随着新加坡持续吸引全球企业与高端人才，滨海南将在未来城市发展的蓝图中扮演至关重要的角色。它不仅是一个现代化、绿色可持续、以人为本的社区，支撑着国家的经济增长，更是一个全新、充满活力的宜居住宅区——一个让新加坡人率先安家的地方。 […]

下文由ERA公关经理岳开新翻译 在2025年财政预算案中，黄循财总理宣布了一系列与住房市场相关的政策。其中一项是：政府将在今年10月首次于快乐山（Mount Pleasant）地区推出预购组屋（BTO）项目。 快乐山位于新加坡中部，其名称源自区内的一座小山丘。该地区因保留了大量殖民时期的“黑白洋房”而闻名，这些洋房曾是已拆除的旧警察学院高级官员的住所。如今，包括警察学院旧址在内的33公顷土地将被重新规划，用于建设新的BTO住宅区。 图一，即将建设快乐山预购组屋项目范围 那么，这个新组屋区能带来哪些期待？ 快乐山组屋区可被视为大巴窑的延伸，因此也将享有与城市边缘地区相似的便利与交通连通性。尽管目前项目周边缺乏生活配套，但其邻近大巴窑、马里士他和汤申等成熟社区，居民可以轻松享用这些区域的完善设施。 由于地理位置接近市中心，并且将直接连接地铁站，该项目预计将被归类为“优选地段”（Plus）或“黄金地段”（Prime）项目，类似近期推出的碧湾（Bayshore）和丹戎禺（Tanjong Rhu）项目。 这意味着项目将受到更严格的转售和出租限制，例如：10年的最低居住年限、转售时的津贴回收机制，以及转售买家的收入上限。 值得一提的是，快乐山距离的大巴窑西部长期以来都是百万组屋交易最活跃的区域之一。而距离该项目最近的现有组屋，就位于靠近加利谷地铁站（Caldecott MRT）的大巴窑西部。 地理优势：学校、设施与交通连通性 学校 对于已有或计划要孩子的家庭来说，快乐山组屋区很可能位于一些热门小学1公里内，当然具体情况仍有待政府最终确认。 目前，英华小学（ACS Primary）就在1公里范围内，但预计将在2030年迁至登加（Tengah）新校址。现有校址未来是否会被保留为教育用途，或改作其他发展用途，还尚未明确。 图二：快乐山组屋项目周边的学校 资料来源：OneMap、市区重建局、ERA研究与市场情报（截至2025年5月8日） 未来转售潜力如何？ 目前该地区尚无组屋项目，但可作参考的最近项目是位于大巴窑西部、大巴窑1巷（Lorong 1 Toa Payoh）一带，且靠近加利谷地铁站。 这里新组屋供应有限。截至今年5月，大巴窑组屋区屋龄少于15年的三房式及以上单位仅有2,727个，供应有限。这种稀缺性已成为推动当地组屋价格持续上涨的主要原因之一。 数据显示，在过去一年内，屋龄不超过15年的四房式组屋平均转售价高达107万元，而五房式组屋更是达到惊人的138万元。 表一：屋龄少于15年的四房及以上组屋的平均转售价 资料来源：市区重建局、ERA研究与市场情报（截至2025年5月7日） 是否意味着成功申请到快乐山预购组屋就如同中大奖呢？恐怕事情并没有那么简单。 从靠近市中心的优越位置，到便利的地铁连接，再到被中央集水区绿意环绕的环境，加上邻近大巴窑西部组屋的强劲价格表现，种种因素的确为该项目的未来转售潜力提供支撑。 但与此同时，若该项目最终归类为“优选”或“黄金地段”，其更严格的转售政策可能在一定程度上抑制投机性需求。 值得注意的是，在即将到来的7月预购组屋中，位于大巴窑的一个项目也可能被归类为“优选地段”，其定价和政策或可为快乐山项目提供参考。 结语 如果你是首次购屋者，快乐山组屋项目是一个值得考虑的选项吗？ 与其他预购组屋不同，它将建于城市边缘一块保留用地上，是全新打造的住宅区。而大多数新项目如登加、碧湾等，位置相对偏远。 此外，项目不仅靠近第10和第11邮区这些高端地段，还直接连接地铁站，交通便利，使其成为吸引力十足的居住地区。对于希望靠近家人（如住在大巴窑、史蒂芬或诺维娜）的购房者而言，这也可能是一个理想的选择。 本文中的信息仅供参考，不构成对信息的准确性、完整性或可靠性的保证。使用者应自行核实相关信息，并根据具体情况向独立的专业人士（如估价师、财务顾问、银行从业人员及律师）寻求专业意见。ERA及其销售人员对于因使用本信息而导致的任何直接或间接损失概不负责。此外，本文件受著作权法保护，ERA拥有其著作权。未经事先书面许可，任何个人或机构不得以任何形式或手段对本文件进行复制、传播或用于商业用途。

Many of us are familiar with the food and beverage industry, but have you ever wondered where your meal was made? You might be surprised to learn that it probably came from a food factory. Food factories have been around for quite some time, primarily engaged in large-scale food production, producing wholesale products like noodles, […]

During Budget 2025, Prime Minister Lawrence Wong made a series of announcements with regards to the housing market. Among them was the official confirmation that we will see the inaugural launch of public housing Build-To-Order (BTO) flats in Mount Pleasant during the October 2025 BTO launch.   Mount Pleasant, located in the central region of Singapore, […]

下文由ERA公关经理岳开新翻译 尽管全球局势动荡，但新加坡经济稳定确保本地住宅市场有足够韧性来应对挑战。 2025年4月2日，美国总统特朗普在美国解放日（Liberation Day）发布了一项超出预期的关税政策，震惊全球市场。根据这一政策，除了对所有进口商品征收10%的统一基准关税外，部分国家将面临更高的关税。 美国此举的动机明确：通过调整价格竞争力，推动国内外商品之间的公平竞争，从而吸引制造业回流美国，并提振国内消费。自2001年以来，美国制造业在全球产出的占比已从28.4%下降至2023年的17.4%，而2024年，美国商品贸易逆差已达到1.2万亿美元。 在受影响的国家中，中国是这场贸易战加剧的主要目标，除了此前已施加的20%关税外，还需再承受34%的额外关税。同时，一些东南亚国家也受到重创。例如，柬埔寨（49%）、老挝（48%）和越南（46%）是受新关税影响最为严重的市场之一。尽管新加坡不在高关税国家名单中，但我们的对美出口同样会受到10%基准关税的影响。 全球股市暴跌，美国经济可能因通货膨胀和他国报复性关税而受创 新关税政策实施后的第一个交易日，投资者的恐慌情绪引发了全球股市的暴跌，并激发了市场对经济衰退的担忧。 美国这一强硬举措迅速引发了贸易伙伴的报复性关税对策。例如，中国几乎在第一时间对所有美国进口商品加征了34%的关税。 与此同时，美国国内进口成本的上升可能加剧通货膨胀，进一步加重消费者和企业的负担。全球范围内，这可能导致贸易需求放缓，从而拖累整体经济增长。 市场的担忧会影响新加坡住宅市场吗？ 在这一轮新关税中，美国对新加坡进口商品设定了10%的关税，低于其他亚太国家。此外，新加坡决定不采取报复性关税，以避免贸易战升级。尽管新关税政策带来的不确定性会对全球经济增长产生压力，而新加坡作为一个高度依赖贸易的国家，难免会受到一定影响。 但从另一个角度看，本地的房产投机可能会减少，购房者将更多地倾向于刚需和长期计划。 短期内，尽管全球经济不确定依旧存在，且贸易战升级的风险可能会抑制住宅市场的需求，但从中长期的展望来看，ERA仍保持谨慎乐观的态度。ERA认为，新加坡住宅市场本身并不具投机性，坚实的经济基本面将为中长期投资者提供稳定的增长机会。 高通胀和经济增长放缓，或使美联储最多实施四次降息 根据芝加哥商品交易所集团（CME）的调查，分析师认为美联储可能在今年实施最多四次降息，主要由于贸易关税引发的更高通货膨胀和经济增长放缓。如果这一预期成真，联邦基金利率可能会降至3.25%至3.50%之间。这将有助于进一步缓解房贷利率，减轻购房者的房贷负担。 需求放缓及进口成本下降有望使建筑成本上涨趋于缓和 如果中国决定将其过剩产能转向其他国家，并以更低的价格进行出口，可能会导致亚太地区面临通缩压力。具体到建筑行业，由于中国房地产市场的放缓，国内需求减弱，钢筋价格已有所下滑。此外，美国对钢材进口加征25%关税，进一步打击了钢材需求，尤其是削弱了中国钢铁的出口。 在这样的背景下，亚太地区可能面临廉价钢材大量涌入的风险，这将有助于降低建筑材料成本。然而，建筑材料成本的下降是否能够有效缓解房价压力仍需观察。即使未来建筑成本下降，对房价的影响可能有限，因为新加坡的房价受多种因素影响，包括土地成本、劳动力成本等。 新加坡作为避风港，预计将持续吸引外国投资，这有助于保障就业并支撑住房需求。 新贸易关税的实施预计将有效遏制企业的“中国加一”（China Plus One）策略，该策略旨在降低对中国制造的依赖，并减轻贸易战带来的影响。受新政策影响，区域内许多低成本制造业可能因更高的贸易关税面临挑战。 然而，新加坡与美国始终保持着平衡互利的合作关系。2024年，美国对新加坡的货物贸易顺差达到了28亿美元，这进一步巩固了新加坡作为美国可信赖贸易伙伴的地位，可能使新加坡免于面临更苛刻的关税政策。 在当前形势下，寻求避风港与增长机会的区域投资者预计将继续被新加坡稳定的社会环境以及透明、开放的经济政策所吸引。这将推动外国直接投资（FDI）的持续流入，促进整体经济发展，并创造更多就业机会，进一步支撑住宅与商业地产的需求。同时，新加坡作为国际金融中心的地位以及健全的法律体系，在全球经济不确定性加剧的背景下，更加巩固了其作为投资首选地的吸引力。 新加坡多元化的经济结构和广泛的多边贸易伙伴关系有助于缓解经济冲击 新加坡多元化的经济结构和广泛的贸易伙伴网络将有效减轻个别国家贸易关税的影响。截至目前，新加坡已签署27项自由贸易协定，并将继续推动并维护与志同道合国家之间的开放、公平和自由贸易关系。 住宅市场的降温措施为应对外部冲击提供了灵活应对空间 自2010年至2024年，新加坡政府共推出了13轮降温措施，以稳定住宅市场并确保价格的可持续增长。 这些措施包括在2023年4月实施的60%的额外买家印花税（ABSD），旨在打击外国买家的投机性投资。此外，政府对购买二套房的买家征收较高的ABSD，以抑制房产的过度积累，帮助平抑房价增长，维护市场稳定。 总结 综上所述，尽管面临全球经济挑战，ERA依然对新加坡住宅市场在中长期保持积极展望。 新加坡政府已经为此奠定了坚实的基础，包括签署广泛的自由贸易协定、发展先进的基础设施以及培养高素质劳动力。这些努力为新加坡吸引持续的外国投资创造了有利条件，而外国投资是推动新加坡长期经济增长的关键驱动力，并为本地创造了大量就业机会。 住房方面，政府采取务实的措施，既能有效跟上需求增长，又能避免过度投机性资产积累。政府始终将保障住房可负担性作为核心目标，并通过可持续的价格增长实现这一目标。此外，政府实施的多轮降温措施为应对外部经济冲击提供了充足的空间，能够迅速作出反应。 总之，新加坡房地产市场建立在韧性、远见和审慎治理的基础上。ERA相信，在持续的政策支持和强劲的需求推动下，新加坡的住宅市场将继续展现增长潜力和长期价值，为购房者提供机会，也为投资者创造回报。   本文件中的信息仅供参考，不构成对信息的准确性、完整性或可靠性的保证。使用者应自行核实相关信息，并根据具体情况向独立的专业人士（如估价师、财务顾问、银行从业人员及律师）寻求专业意见。ERA及其销售人员对于因使用本信息而导致的任何直接或间接损失概不负责。此外，本文件受著作权法保护，ERA拥有其著作权。未经事先书面许可，任何个人或机构不得以任何形式或手段对本文件进行复制、传播或用于商业用途。

The world may be “shook”, but the firm economic fundamentals ensure that the Singapore’s residential market is well-positioned to weather the storm. On Liberation Day, 2 April 2025, President Donald Trump shook the world by unveiling a higher-than-expected Reciprocal Tariff Policy. In addition to a sweeping 10% baseline trade tariff on all imports, selected countries […]

下文由ERA公关经理岳开新翻译 拥有一套公寓是许多本地人的追求，购房者被其良好设施、现代化便利以及黄金地段所吸引。尽管购房成本不菲，但其潜在的回报通常能证明其物有所值。 2024年，私宅价格指数持续稳步上升，全年同比增长3.9%。一方面，这意味着购房者的入场成本更高，但同时也表明市场依然活跃，未来的投资回报前景乐观。 为了验证这一趋势，并考虑到 卖方印花税（SSD） 的影响，我们筛选出了 2024 年盈利交易量最高的公寓项目，这些项目的持有期均不超过 四年。 以下是去年各个地区利润最高的公寓数据。 核心中央区（CCR）利润最高的项目 #1：纽顿铜源 CCR中排名第一的是纽顿铜源，这座豪华公寓位于第9邮区，去年共有 16 笔盈利交易。由于该项目 2023 年刚获得临时入伙准证（TOP），在转售市场上更具吸引力，特别受到 偏好全新即刻入住 的买家青睐。 这一趋势也在数据中得到验证：16 笔盈利交易中，有 10 笔为楼花交易（sub-sale），表明买家愿意支付额外溢价，以换取即刻入住的便利。 #2：绿墩雅苑 紧随其后的是绿墩雅苑，共 13 笔盈利交易。这些交易全部为楼花交易（sub-sale），因为项目已于 2023年第四季获得TOP。 项目的亮点不仅仅是交易量，其中 一个四卧房单位（带私人电梯，1496 平方英尺）更是 创下了 CCR 最高盈利纪录，利润达 115 万元。 此外，绿墩雅苑的 最低盈利单位利润（9万2000 元） 也高于其他项目。这可能因项目的位置位于绿墩岭（Leedon Heights）高端住宅区，并且属于永久地契。 #3: The M 排名第三的是The M，这个99年地契的高端综合开发项目位于密陀路（Middle Road），去年共录得 10 笔盈利交易。 The M 的价格增长主要因其优越的地理位置和便利性，项目坐落在第7邮区，靠近武吉士（东西线、滨海市区线）、政府大厦（南北线、东西线）和滨海中心（环线）三大核心地铁站。 此外，The M 还受益于政府推动武吉士地区转型的政策，使其成为中央商务区延伸区的一部分，这进一步提升了项目的吸引力。 […]

Owning a condo in Singapore is often aspirational, with many homebuyers drawn to the unbeatable mix of ample facilities, modern amenities and prime locations that such dwellings offer. These perks come at a cost, but the potential rewards do justify the investment. In 2024, the private residential price index continued its steady climb, maintaining the […]

下文由ERA公关经理岳开新翻译 随着中央区以外（OCR）和其他中央区（RCR）私宅的需求和价格上涨，让曾经房价看起来“遥不可及”的核心中央区（CCR）私宅开始变得具有吸引力，并逐渐进入买家的视野。 新加坡的住房市场分为三个主要区域： OCR：涵盖卫星镇，是大多数新加坡人的成长环境 RCR：位于城市边缘，许多新加坡人希望升级至此 CCR：传统上被视为新加坡富裕和精英群体的居住地 但如果我告诉你，如今在CCR置业已经并不像你想象的那样遥不可及了，你会感兴趣吗？ CCR的组成 CCR 一直以来被认为是新加坡最富裕和最具声望人士的居住地，其范围涵盖以下邮区： 第 9 区（乌节路、里峇峇利） 第 10 区（武吉知马、荷兰路、东陵） 第 11 区（诺维娜、纽顿） 此外，部分第 1、2、4、6 和 7 邮区的区域也属于 CCR，这些地区包括中央商务区（CBD）、武吉士、丹戎巴葛、港湾区和圣淘沙。其中，部分地段归属 CCR，而另一些则划入RCR。 纳新路（Nassim Road）、经禧（Cairnhill）、雅茂园（Ardmore Park）等地址均位于 CCR，进一步加深了CCR 仅限富人居住的印象。 这一说法对于优质洋房和有地住宅确实成立，但CCR 也不乏价格相对亲民的私宅，甚至可以说，其中一些还有“捡漏”的可能！ CCR 与其他区域的房价差距正在缩小 在土地资源稀缺的新加坡，房产已成为最具投资价值的资产之一，甚至被视为几乎稳赚不赔的财富增长方式。多年来，新加坡各个区域都经历了快速发展，私宅在岛内各地不断涌现。 近些年来，土地价格和建筑成本上涨等因素推动了新私宅价格不断上扬。这一表现在RCR和OCR更为明显。由于可开发土地较多，发展潜力更大，发展商纷纷进驻这些区域破土动工，带动了房价上涨。 与此同时，发展商在新住宅区的开发热潮，进一步推高了需求，从而拉高了市区以外的房价，也使其与CCR的房价差距逐步缩小。 房价指数直观体现出本地房价近些年的增长。自2015年以来，OCR 和 RCR 非有地私宅的 PPI 大幅上涨，截至2025年2月分别达到257.3和223.5，各增长了108.7%和81.4%。相比之下，CCR的价格增长相对温和，增长了35.8%，指数值达到154.8。 这种价格差距在99 年地契非有地私宅的中位数尺价也有所体现，也表明了CCR 与其他区域的房价差距正在缩小。 多年前，CCR 的房价一直在全岛独领风骚，是唯一中位数尺价超过 2000元的地区。然而，在过去10年中，情况发生了变化。我们观察到RCR 和 OCR 房价持续上涨，而 CCR增长趋势则放缓。 其实，自 […]